Rinkos aktyvumas išlieka aukštumose

„Būsto rinkos aktyvumas visuose trijuose šalies didmiesčiuose laikėsi arti istorinių aukštumų. Ypatingu aktyvumu pasižymi sostinės būsto rinka, kurioje naujų butų sandorių skaičius pasiekė naują rekordą. Realus rinkos aktyvumas yra net aukštesnis, nei rodo Registrų centro statistika, nes dėl susidariusio naujo būsto trūkumo nemaža dalis butų perkama iš brėžinių ir šie pirkimai statistikoje atsiras ne iš karto“, − sako Vytenis Šimkus, vyresnysis „Swedbank“ ekonomistas.

Pasak jo, aukštam rinkos aktyvumui įtakos turi sparčiai gerėjanti darbo rinkos situacija − visuose trijuose didmiesčiuose per metus atlyginimai augo apie 10 procentų. Be to, vidinė migracija šalies viduje kuria nuolatinę naują paklausą, ir vien Vilnius pastaraisiais metais augdavo po 10 tūkst. gyventojų per metus.

„Vis tik daugėja ženklų, kad rinkos aktyvumą skatina ne tik fundamentalūs veiksniai, bet ir investiciniai ar spekuliaciniai sandoriai. Todėl rimtesnis šio segmento suaktyvėjimas pablogintų būsto pirkėjų sąlygas, ypatingai atsižvelgiant į dabartinę apribotos pasiūlos situaciją“, − pabrėžia V. Šimkus.

Vilniuje atlyginimai nepavijo kainų

„Swedbank“ ekonomistai nurodo, kad kainų augimo tempas pirmąjį šių metų ketvirtį išsirikiavo pagal šalies miestų dydį. Vilniuje kainos augo daugiau nei 11 proc. per metus − tolygiai brango ir senos, ir naujos statybos būstas.

Kaune būstas buvo vidutiniškai 8,7 proc. brangesnis nei prieš metus, ir kainas šiame mieste daugiausia aukštyn kėlė antrinės rinkos segmentas.

Klaipėdoje buvo fiksuota priešinga situacija, nes seni butai brango 4,7 procento, tuo tarpu naujos statybos būstas brango net 16 proc. Visgi pirminė rinka Klaipėdoje sudaro mažą visų sandorių dalį, todėl bendra vidutinė būsto kaina uostamiestyje kilo tik 4 procentais.

„Pirmąjį šių metų ketvirtį sparčiau augusios butų kainos šiek tiek sumažino būsto įperkamumą visuose trijuose didmiesčiuose. Kol kas pasikeitimas nežymus, tačiau tęsiantis tokiai tendencijai gyventojų galimybės įsigyti būstą galėtų suprastėti. Kita vertus, pastaruosius kelerius metus atlyginimų augimas gerokai lenkė būsto kainas, ir būsto įperkamumas bent kol kas išlieka istorinėse aukštumose“, – teigia V. Šimkus.

Tendencijos kitose Baltijos šalyse − panašios

Pasak „Swedbank“ ekonomistų, analogiška aukšto rinkos aktyvumo tendencija, ypač naujesnio būsto segmente, stebima ir kitų Baltijos šalių sostinėse Rygoje bei Taline.

Būsto kainos Latvijos sostinėje Rygoje augo 4,7proc., o Estijos sostinėje Taline − 9,2 proc. „Swedbank“ skaičiavimais, būsto įperkamumas išlieka aukščiausias Rygoje, kur dominuoja senos statybos būstas, o Talino gyventojų galimybės įpirkti būstą yra šiek tiek geresnės nei vilniečių.

„Rygoje ir Taline taip pat stebimas suaktyvėjimas naujo būsto segmente. Statytojams ne visiškai spėjant patenkinti paklausą, sandoriai dažnai vyksta perkant būstą „iš brėžinių“. Rygoje tikimasi tolesnio rinkos suaktyvėjimo antrojoje metų pusėje, tuo tarpu Taline situacija, panašu, stabilizuojasi“ – komentuoja V. Šimkus.

Mažėjantis nuomos pajamingumas

Nepaisant to, kad būsto įperkamumas išlieka aukštas, „Swedbank“ ekonomistų nuomone, pastaruoju metu stebėtas itin spartus kainų augimas nėra visai natūralus. Galimai didėjančią spekuliacinę paklausą atskleidžia ir „Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis, kuris parodo, kokią dalį buto kainos sudaro jo nuomos pajamos.

„Šiuo metu vidutinis nuomos pajamingumas Vilniuje siekia 5,6 procento, o Kaune ir Klaipėdoje jis sudaro, atitinkamai, 6,6 ir 6,3 procento. Viena vertus, nuomos pajamingumas išlieka gana aukštame lygyje, ypač lyginant su vidutinėmis paskolų palūkanomis, tačiau pastaruosius dvejus metus jis mažėja“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.                                                                       

Jis atkreipia dėmesį, kad nuomos pajamingumas visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose mažėja ir yra kritęs žemiau ilgalaikio istorinio vidurkio. Tai reiškia, kad būsto pardavimo kainos pakilo sparčiau nei būsto nuomos kainos.

„Matome, kad dalis įsigijimo sandorių buvo susijusi ne su natūralia būsto paklausa, o noru investuoti ar paspekuliuoti – pavyzdžiui, perparduoti preliminarią pirkimo sutartį“, − sako N. Mačiulis.

Laikinas pasiūlos trūkumas ir nenatūrali paklausa

„Swedbank“ ekonomistų teigimu, dalis spartaus kainų augimo buvo susijusi su laikinu pasiūlos trūkumu, kai pandemijos metu buvo pristabdytas naujų objektų vystymas, o paklausa šovė į rekordines aukštumas.

„Šiuo metu stebime didelį išduodamų naujų statybų leidimų šuolį, todėl tikėtina, kad atotrūkis tarp paklausos ir pasiūlos kitais metais turėtų sumažėti. Vis tik kai kurios siūlomos spekuliacijas galimai prislopinsiančios priemonės būtų savalaikės, pavyzdžiui, preliminarių pirkimo sutarčių registras. Svarstytinas ir naujas pirkimo sandorio mokestis, ypač kai tai yra ne pirmas sandoris per metus“, − komentuoja N. Mačiulis.

Pasak jo, būsto paklausą ir įperkamumą didino toliau mažėjusios būsto paskolų palūkanos, Lietuvoje ir Estijoje nukritusios iki 2,3 procento, o Latvijoje – iki 2,6 procento.

„Jau daugiau nei dešimtmetį gyvename itin žemų palūkanų aplinkoje, kuri ne tik padidina būsto įperkamumą, bet ir mažina alternatyvių saugių investicijų patrauklumą. Kol kas centriniai bankai nežada keisti monetarinės politikos krypties, tačiau įsibėgėjanti infliacija gali juos priversti pakelti palūkanas virš istorinių žemumų anksčiau, nei tikimasi šiuo metu“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas.